La cancellazione dell’ipoteca è un concetto da tener ben distinto da quello di estinzione della stessa.

Può affermarsi, in primo luogo, che la cancellazione è una causa di estinzione del vincolo ipotecario (art. 2878, comma primo, n. 1), ma è anche una formalità necessaria affinché un’iscrizione ipotecaria, ormai inefficace, non continui a risultare come vigente dai registri immobiliari.

La formalità è necessaria in quanto in assenza della medesima una ipoteca, validamente estinta per una delle cause previste dall’art. 2878 c.c., può continuare a risultare iscritta in quanto non cancellata dal registro immobiliare.

Discutendo in generale delle modalità di cancellazione dell’ipoteca volontaria, possiamo senz’altro affermare che la stessa può essere cancellata in tre diversi modi:

• automaticamente;
• con atto di consenso del creditore redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente (art. 2882 c.c.);
• quando è ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti (art. 2884 c.c.).

Concentrandoci esclusivamente sulla modalità automatica di cancellazione, vi è da dire che l’art. 13, comma 8 sexies e s.s., della legge n. 40 del 2.4.2007 di conversione del decreto-legge n. 7 del 30.01.2007 (c.d. decreto Bersani Bis) ha introdotto un sistema cosiddetto “semplificato” di cancellazione del diritto reale di garanzia di cui si discute.

Nella specie, tale norma prevede espressamente che “Ai fini di cui all’articolo 2878 del codice civile, e in deroga all’articolo 2847 del codice civile, se il creditore è soggetto esercente attività bancaria o finanziaria, l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita”.

La norma prevede dunque, quale presupposto essenziale per il proprio funzionamento, che l’obbligazione garantita dall’ipoteca oggetto della cancellazione si estingua.

L’estinzione dell’obbligazione deve essere totale, laddove per totale deve intendersi l’integrale cessazione del diritto di credito garantito.

Tale fenomeno può essere determinato sia dal canonico adempimento (irrilevante se questo sia effettuato da chi subisce l’ipoteca o da un terzo) che da una transazione, dall’impossibilità sopravvenuta della prestazione per causa non imputabile al debitore, da una compensazione, da una novazione, da una confusione e da una dazione di pagamento.

Dal punto di vista oggettivo, la procedura di cancellazione automatica si applica esclusivamente alle ipoteche volontarie iscritte a garanzia dei mutui, con esclusione quindi delle ipoteche volontarie rilasciate a garanzia di qualsiasi altro contratto di finanziamento diverso dal mutuo (contratti di apertura di credito in conto corrente, contratti di sconto bancario assistiti da garanzia ipotecaria, etc.), delle ipoteche legali e delle ipoteche giudiziali.

In relazione ai requisiti soggettivi di applicabilità della procedura, la disciplina non prevede nulla sulla figura del soggetto debitore, ma prende espressamente in considerazione la figura del soggetto creditore, il quale deve esercitare un’attività bancaria, da intendersi quale attività d’impresa avente ad oggetto la raccolta del risparmio tra il pubblico e l’esercizio del credito (art. 10 del T.U.B.), o un’attività finanziaria, da intendersi quale attività di concessione di finanziamenti in favore del pubblico.

Quanto alle modalità di applicazione, il successivo comma 8 septies dell’art. 13 della legge n. 40 del 2.4.2007 prevede che il creditore, da un lato, rilasci al debitore apposita quietanza che attesti la data di estinzione dell’obbligazione e, dall’altro lato, trasmetta con modalità telematiche, entro trenta giorni dalla stessa data, al Conservatore dei registri immobiliari competente per territorio, senza alcun onere per il debitore e senza alcun intervento notarile, la comunicazione relativa all’avvenuta estinzione dell’obbligazione.  

Ai sensi del successivo comma 8 decies del medesimo articolo, il Conservatore dei registri immobiliari, decorso il termine di 30 giorni dall’estinzione dell’obbligazione, accertata la presenza della comunicazione di estinzione nonché la mancanza della eventuale comunicazione del creditore di mantenimento dell’iscrizione dell’ipoteca (prevista ai sensi del comma 9 nonies dell’articolo in presenza soltanto di un giustificato motivo ostativo), procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca entro il giorno successivo.  

La disciplina sopra riportata è stata successivamente trasfusa con lievi modifiche nell’art. 40 bis T.U.B.

Tra le modifiche più rilevanti si sottolinea che la cancellazione automatica riguarda l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, ancorché annotata su titoli cambiari.  

Ma la modifica normativa senz’altro più incisiva è quella prevista dal comma sesto dell’art. 40 bis TUB secondo il quale “Le disposizioni di cui al presente articolo si applicano ai mutui e ai finanziamenti, anche non fondiari, concessi da banche ed intermediari finanziari, …”  

Per il resto, il nuovo art. 40 bis T.U.B. prevede una procedura pressocché invariata a) quanto all’onere del creditore di rilasciare al debitore la quietanza di avvenuta estinzione dell’obbligazione, b) quanto alla successiva trasmissione della comunicazione al Conservatore entro trenta giorni da tale data e c) quanto al compito di quest’ultimo, previo accertamento della presenza della comunicazione e dell’assenza della comunicazione del creditore della volontà di mantenere (per giustificato motivo) l’iscrizione dell’ipoteca, di procedere d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca entro il giorno successivo al decorso del termine dei trenta giorni.