N. 11/2022

La Suprema Corte di Cassazione si è di recente espressa, con l’ordinanza n. 20434 del 24 giugno 2022, in materia di estinzione del mutuo bancario e cancellazione dell’ipoteca.

La vicenda oggetto dei precedenti gradi di giudizio e su cui la Cassazione è stata chiamata ad esprimersi, verteva sull’obbligazione, assunta in sede di preliminare dal promissario venditore, di provvedere preliminarmente alla cancellazione dell’ipoteca sull’immobile oggetto del contratto, iscritta a garanzia di mutuo, ormai estinto, che gravava sul bene.

Il Tribunale di Roma aveva rigettato la domanda di parte attrice – il promissario acquirente – e accolto la domanda riconvenzionale del promissario venditore, il quale chiedeva il rigetto della domanda avversaria, sostenendo di aver provveduto all’estinzione del contratto di mutuo e di avere ottenuto il consenso della Banca alla cancellazione dell’ipoteca a garanzia del contratto di mutuo, ritenendo tale circostanza di per sé sufficiente.

A seguito dell’impugnazione della sentenza di primo grado da parte del promissario acquirente, la Corte D’Appello si era espressa in senso opposto, ritenendo che l’obbligo di cancellare l’ipoteca gravasse in capo promissario venditore, che aveva contratto l’obbligo di vendere l’immobile libero da gravami sottoscrivendo il contratto preliminare.

La Corte di Cassazione ha evidenziato di essersi storicamente sempre espressa nel senso che “la natura reale del vincolo ed il valore costitutivo dell’iscrizione comportano che, mentre nei confronti del creditore l’estinzione dell’obbligazione estingue anche la garanzia ipotecaria che l’assiste, nei confronti dei terzi è necessaria anche la cancellazione dell’ipoteca, poiché il permanere dell’iscrizione, nonostante l’estinzione del credito, può essere di pregiudizio per il proprietario, in quanto determina un intralcio al commercio giuridico del bene, potendo i terzi ignorare la reale situazione ed essendo essi generalmente inclini a dare rilevanza all’apparenza del vincolo”.

La Corte, dunque ha chiarito che mentre nei confronti del creditore l’estinzione dell’obbligazione estingue anche la garanzia ipotecaria, nei confronti dei terzi sia indispensabile anche la cancellazione, poiché il permanere dell’iscrizione, malgrado il venir meno del credito, può comportare un limite alla circolazione del bene, creando così un notevole pregiudizio al proprietario.

La dottrina, sul tema, ha manifestato due diversi orientamenti.

Il primo ritiene che qualunque causa estintiva debba operare ipso iure ed erga omnes, pertanto, al realizzarsi di una delle vicende estintive dovrebbe sempre fare seguito l’immediata estinzione dell’ipoteca.

Ogni causa, infatti, secondo tale orientamento è da considerarsi come autonoma rispetto alle altre e, pertanto, all’estinzione del credito, la cancellazione dell’ipoteca assolverebbe alla funzione di mera pubblicità-notizia.

Il secondo orientamento ritiene invece che solo ed esclusivamente la cancellazione possa essere considerata come causa di estinzione dell’ipoteca, al punto tale da porsi come presupposto per tutte le vicende estintive elencate nell’articolo 2878 c.c.

In base a tale orientamento, le cause estintive dell’ipoteca sono mere cause di cancellazione e solo attraverso la cancellazione stessa si potrebbe produrre l’estinzione del diritto reale di garanzia.

Tanto premesso, si precisa che in materia di cancellazione dell’ipoteca volontaria iscritta per i mutui bancari vige la disciplina speciale prevista dall’art. 40-bis T.U.B., che prevede che l’ipoteca iscritta a garanzia di tali obbligazioni si estingua in modo automatico una volta estinta l’obbligazione garantita, con il conseguente obbligo per il creditore di consegnare al debitore la quietanza con l’indicazione della data di estinzione dell’obbligazione e di inviare la relativa comunicazione al conservatore dei registri immobiliari, che dovrà provvedere d’ufficio alla cancellazione.

L’estinzione, tuttavia, non può realizzarsi qualora il creditore, in caso di sussistenza di un giustificato motivo ostativo, comunichi all’Agenzia del territorio ed al debitore, nel termine di trenta giorni successivi all’estinzione dell’obbligazione, la permanenza dell’iscrizione dell’ipoteca.

Traendo un bilancio complessivo relativamente ai risvolti pratici della pronuncia, la sentenza in commento ha il pregio di fornire alle parti coinvolte – sia da una prospettiva lato creditore, sia da una prospettiva lato debitore – un chiaro strumento interpretativo e operativo a cui ricorrere tutte le volte in cui si presenta la fattispecie.

Avv. Anna Caffini

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